Покупая землю, нужно не только проверить наличие документов, но и понимать, что в них написано. И сегодня я проведу краткий обзор советов для покупателей земельных участков под строительство жилого дома или дачи.

Первое, что должен проверить покупатель земельного участка, – это правоустанавливающие документы. Земля должна быть обязательно оформлена в собственность на продавца, однако важный нюанс: его права должны подтверждаться свидетельством о праве собственности образца позже 1998 года.

До 1998 года собственникам земли выдавались документы о праве собственности с иными формулировками, которые не позволяют владельцам продавать свое имущество без переоформления по новому образцу. Если свидетельство о праве собственности на землю выдано до 1998 года и в нем фигурируют такие формулировки, как «пожизненное наследуемое владение» или «постоянное бессрочное пользование», то купить такую землю невозможно, пока собственник не оформит документы на участок по новому образцу.

Бывает, что покупатели невнимательно изучают правоустанавливающие документы или обращаются к неопытным риелторам. Вносится задаток за участок и уже на регистрации выясняют, что оформить право собственности на нового владельца регистрационные органы не могут: согласно документам наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование не предполагает распоряжение имуществом. Например его невозможно продать.

Собственнику необходимо переоформить документы, а для покупателя это может означать потерю времени, а иногда и задатка.

Второй важный пункт проверки документов на участок – это категория земли. Для строительства дома лучше всего покупать земли населенных пунктов, поскольку именно эта категория земли позволяет строить жилые дома с возможностью прописки и подведения муниципальных коммуникаций.

Однако с 2016 года нужно получать разрешение на строительство жилого дома на землях населенных пунктов.

Владельцы участка должны, как и застройщики, предоставлять в государственные органы проект дома, выполненный без нарушения нормативов для жилого индивидуального строительства, а после ряда согласований получить разрешение на строительство капитальных строений с возможностью оформления права собственности и получения регистрации.

Строительство домов регламентировано Градостроительным законодательством: есть ограничения по этажности – не более трех этажей, с возможностью проживания только одной семьи (в этом их отличие от земель для малоэтажного строительства), всеми коммуникациями (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть они должны быть пригодны для круглогодичного проживания.

До этого нововведения фактически действовала дачная амнистия: право собственности владельцы дома получали по кадастровому паспорту. Граждане строили на своем участке дом без согласований, а дальше после обмеров БТИ и получения кадастрового паспорта оформляли право собственности. Теперь для строительства дома на своем участке граждане обязаны получать разрешение на строительство, иначе дом может быть признан самовольным строением и снесен.

На рынке довольно много представлено участков сельскохозяйственного назначения, которые не предусматривают подведение коммуникаций, следовательно, владельцам домов на таких участках придется заплатить в несколько раз большую сумму за подведение коммуникаций, нежели собственникам земель населенных пунктов.

Лучший вариант – это земли индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Такой вид использования позволяет жилищное строительство с поведением коммуникаций.

Если рассматривать объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, то на сегодняшний день они заведомо имеют статус нежилого строения, без права регистрации, хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома.

Только по суду можно признать такой дом, построенный на землях под дачное строительство, жилым, чтобы иметь возможность прописки. Разрешение на строительство в этом случае не требуется. Стоимость таких участков довольно низкая. Как правило из коммуникаций есть свет и холодная вода. Отопление - множество различных вариантов: теплые полы, солнечные батареи, твердотопливные котлы, камины.

Сейчас дачники и садоводы имеют возможность зарегистрировать свои строения по декларации. Со следующего года регистрация садовых домов и дач, бань, гаражей и хозяйственных блоков будет возможна только после вызова кадастрового инженера и подготовки им технического плана на каждую из построек. И это будет стоить денег.

PS

Я четко вижу, как законодательство в сфере регулирования частного строительства, регистрации прав, разного рода разрешительной документации с каждым годом все усложняется и усложняется. Если вы твердо решили построить дом для своей семьи - не тяните, начинайте действовать прямо сейчас.