О чём стоит задуматься прежде, чем планировать стать собственником частного домовладения? Правильно, в первую очередь стоит задуматься о земельном участке. Скорее всего, в мечтах каждого из вас на нем должны быть и дом, и сад, и бассейн, и баня с гаражом и многое другое. Но знаете ли вы, что земельные участки, которые выделяются под частную жилищную застройку, имеют минимальные и предельные размеры. Эти ограничительные меры связаны с соблюдением различных норм и требований: - Земельного Кодекса РФ; - Градостроительного Кодекса РФ; - СНиПов; - Технического регламента о требованиях пожарной безопасности; - Правил землепользования и застройки. Также на размер участка влияют такие факторы как расположение участка, спрос населения, количество свободных наделов и вид разрешенного использования. Что касается расположения участка и спроса населения, думаю всем понятно, что в городской черте и на землях федерального назначения нет возможности выделить много больших хороших участков. В то время как где-нибудь на Дальнем Востоке таких участков будет всегда предостаточно. Общие размеры минимальной и максимальной площади участков устанавливаются Земельным Кодексом РФ. Однако, конкретные размеры определяются исполнительными органами власти того места, где находится земля. А именно, для наделов, расположенных на федеральных землях – федеральными законами, для наделов на землях субъекта – региональными законами, а для земельных участков муниципальной собственности - муниципальными нормативными актами. Правильно подобранный участок максимально упростит процесс строительства дома в Краснодаре, а также избавит от проблем с оформлением постройки. Теперь поговорим о том, как на площадь участка влияет вид разрешенного использования. В первую очередь нас интересуют земли ИЖС и ЛПХ.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

Эти земли, безусловно, подходят под капитальное строительство. Получить информацию о предельных размерах земельных участков ИЖС можно в органах местного самоуправления, но существуют и общепринятые значения ниже и выше которых опускаться и подниматься соответственно не рекомендуется. Например, минимальный размер участка со статусом ИЖС под строительство жилого дома не должен быть меньше трёх соток. Даже если вы готовы расположиться на меньшей территории, то такой орган государственной власти как Росреестр просто не зарегистрирует вам подобный участок. Поэтому, если вы ищете маленький недорогой кусочек земли под строительство дома, обратите внимание на его минимальный размер. Это поможет избежать проблем с получением необходимой документации. Максимальный же размер участка под ИЖС конкретно не определен и может отличаться в каждом населенном пункте. В среднем по стране он составляет 30 соток, а более конкретную информацию можно получить только в индивидуальном порядке для каждого отдельного субъекта. Стоит отметить, что если вы превысите разрешённый размер, то это также может привести к тому, что ваш участок не зарегистрируют. Поэтому, чтобы сделать правильный выбор участка, обратитесь в местную администрацию и ознакомьтесь с нормативами, действующими в вашем регионе. Также хочу отметить, что если вы собственник одного большого участка, который хотите разделить на два отдельных надела, то тоже следует учитывать возможные минимальные размеры. Например, вы купили участок в Краснодарском Крае площадью шесть соток и хотите разделить его на два участка по три сотки. Но для нашего региона минимальная величина земли под ИЖС составляет четыре сотки, поэтому сделать этого по закону не получится. Однако, в Санкт-Петербурге эта величина как раз-таки составляет три сотки, что позволило бы вам выполнить такой раздел, если бы участок находился там. Такой же принцип действует и при объединении соседних участков – их общая площадь не должна превышать предельно допустимую для данного региона. Но если вы покупаете землю за собственные деньги, то максимальных ограничений для вас не будет. Они устанавливаются только для участков, которые даются в пользование на безвозмездной основе.

ЛПХ – личное подсобное хозяйство.

Земли ЛПХ разделяются на полевые и приусадебные. Полевые наделы находятся за пределами населенного пункта и предназначены только для ведения сельскохозяйственной деятельности. Приусадебные участки расположены в черте населенного пункта и на них, помимо овощеводства и животноводства можно строить жилые дома и другие постройки с соблюдением установленных норм и правил. Максимально допустимый размер участка для ЛПХ гораздо больше, чем для ИЖС. Единая максимальная и минимальная величина не установлена. Она зависит от плодородности почвы, количества свободных участков и других факторов и определяется местными органами самоуправления. Но в среднем по России принято считать минимальным участком под ЛПХ – десять соток, а максимальным – пол гектара или пятьдесят соток. В некоторых регионах эта величина совсем небольшая и составляет 2-3 сотки. Я считаю, это малорационально и такой участок не подойдёт для полноценного ведения хозяйства. Для чего вообще введены эти величины, спросите вы? Они предотвращают нерациональное деление земли и образование слишком маленьких или больших участков, непригодных для использования по назначению.

Какие ещё нормы и правила следует учесть при строительстве дома, кроме предельных величин самого участка?

К самым важным я бы отнёс следующие: - разрешенный процент застройки; - необходимые отступы от границ до строений; - разрешенная этажность и высота строений. Если вы отнесетесь к этим требованиям со всей ответственностью, то это позволит вам в дальнейшем избежать конфликтов с соседями, а также немаленьких штрафных санкций. Вы должны понимать, что эти нормы и правила придуманы не просто так, а с целью безопасности. Они помогут избежать распространения пожаров в случае их возникновения, а также сберечь ваше здоровье и жизнь. Есть нормы, которые следует выполнять обязательно, а есть те, которые носят рекомендательный характер. К ним тоже, при возможности, отнеситесь со всей серьёзностью. Понятно, что большинство норм выражаются в числовом значении. Чтобы избежать разногласий, принято производить все измерения от крайней точки цоколя фундамента сооружения. Если же он отсутствует, то все измерения делаются от стены строения. Теперь расскажу более конкретно о некоторых нормах: - жилой дом должен быть расположен не ближе, чем на 5 м от улицы и 3 м от бокового проезда; - расстояние между жилыми домами зависит от материалов несущих конструкций и составляет от 6 до 15 метров; - расстояние от дома до межи между соседними участками должно составлять не менее 3 м; - расстояние от хозяйственных построек до границы участка должно составлять не менее 1 м; - на участке до 12 соток разрешено построить только один жилой дом (это не относится к хозяйственным постройкам); - жилая застройка должна занимать не более 30% от всей площади участка. Следовательно, чем больше ваш участок, тем более просторный дом вы сможете себе позволить; - высота индивидуального жилого дома допускается не более трёх этажей, а площадь – не более 1500 кв. м; - большие деревья можно высаживать на расстоянии не менее 4 м от границы соседнего участка, средние – 2 м, кустарники – 1 м; - если забор построен по красной линии, то ворота и калитка должны открываться в сторону направления участка. Важно! На сегодняшний день письменная договоренность с соседом о том, что он не возражает, о несоблюдении минимальных отступов является недействительной, и даже не стоит тратить на это лишнее время. Нормы предусматривают расположение не только самого дома, но и других возможных построек и сооружений. Например, если на участке планируется котельная, то следует учесть, что это объект повышенной пожароопасности. А значит, нужно предусмотреть наличие огнетушителя и песка, чтобы избежать возгорания. Если планируется скважина, то для неё есть свои правила. Она должна находится от септика не ближе, чем на 30 м, а также не должна располагаться вблизи больших деревьев. Курятники, теплицы и другие сооружения для содержания животных можно строить на расстоянии не менее 3 м от жилых сооружений. Это не касается будки собаки. Её можно установить в любом месте на расстоянии 1 м. Кроме противопожарных существуют еще санитарные и природоохранные нормы. Они помогают защитить здоровье людей, а также отвечают за сохранность природы. К ним можно отнести такие пункты как: - жилая застройка должна находится не менее, чем 15 м от леса; - между колодцем и септиком (компостной ямой, туалетом) должно быть не менее 8 м. Также есть свой свод норм и правил для таких ситуаций, когда рядом с участком расположены линии электропередач, проходит газопровод, расположены водоохранные зоны или прибрежные полосы. Игнорируя все вышеперечисленные требования, вы будете подвергать опасности себя и окружающих вас людей. Поэтому помимо норм и правил предусмотрены соответствующие наказания за их несоблюдение. Это может быть административная ответственность, штраф и даже снос сооружений, построенных не по нормативам. Также при выборе земельного участка необходимо иметь представление о будущей постройке и о её габаритных размерах. Для примера если вы хотите иметь одноэтажный жилой дом шириной 14 метров, то добавив минимальные отступы от соседних участков, получается минимальная ширина участка в 20 метров. Очень важно доверить проектирование и строительство Вашего будущего жилого дома профессионалам. Грамотный архитектор всегда предупредит Вас о всех нюансах размещения жилого дома на участке и запроектирует дом с учетом всех норм и правил в угоду Вашим пожеланиям. А хорошая строительная компания никогда не станет строить дом, заведомо нарушая законодательство Российской Федерации.